Mietpreisanstieg hält lokal gedämpft an – Kaufpreise mit flächendeckend hoher Dynamik

  • Im Mittel sind die Angebots-Mietpreise* auf den Wohnungsmärkten in den von JLL untersuchten Big 8 – Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) im 1. Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahr um + 5,0 Prozent gestiegen – mit deutlichen regionalen Unterschieden. Damit lag der Zuwachs genau auf dem Fünfjahresschnitt (+ 5,0 %), aber deutlich über dem Anstieg im Vorjahr (+ 2.3 %).
  • Die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen* haben sich im 1. Halbjahr 2020 ein weiteres Mal verteuert. Mit durchschnittlich + 9,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr lagen sie deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt und dem Vorjahresanstieg (+ 8,3 % bzw. + 6,7 %).

Frankfurt a. M., 23.07.20 – Die Halbjahreszahlen zeigen zwar gegenüber dem Vorjahr einen weiter anhaltenden Mietpreisanstieg und liegen auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts. Der detaillierte Blick weist aber eine zuletzt eher gedämpfte Entwicklung in einigen Regionen im mittleren Mietpreisniveau auf: Auf der einen Seite haben wir es mit einer Abschwächung der Nachfrage zu tun, auf der anderen Seite aber mit einem deutlichen Anstieg im Wohnungsneubau…

„Demografisch bedingte Veränderungen am Arbeitsmarkt und Veränderungen durch die Digitalisierung haben die Wohnungsnachfrage in Deutschland im letzten Jahrzehnt geprägt. Ursächlich für die Bildung eines erheblichen Nachfrageüberhangs in den Ballungszentren war vor allem eine verstärkte Binnenwanderung sowie eine hohe internationale Zuwanderung insbesondere in den großen deutschen Metropolen“, so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin. Verstärkt sei die Wohnungsnachfrage darüber hinaus durch die demografischen Veränderungen mit einem kontinuierlichen Rückgang der Haushaltsgröße, also der Personenzahl pro Haushalt, in der Folge ein Anstieg der Zahl der Haushalte insgesamt und damit flächendeckend der Wohnungsnachfrage. „Angesichts stark steigender Wohnkosten und mangelnden Angebots ist in den analysierten Big 8-Städten zuletzt allerdings ein Anstieg der Fortzüge von Haushalten mit erhöhter Wohnflächennachfrage vor allem durch Familien zu beobachten gewesen. Darüber hinaus sind die Zuwanderungszahlen der jüngeren Bevölkerungsgruppe (der unter 30-Jährigen), die im vergangenen Jahrzehnt maßgeblich die Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren gepusht haben, in vielen Städten rückläufig. Diese Entwicklung schiebt die Nachfrage vor allem in das Umland der Großstädte sowie in die übrigen kreisfreien Städte“, erläutert Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt.

Erhebliche Unterschiede in den Marktentwicklungen – Berlin und Stuttgart Top-Performer

Deutliche Unterschiede zeichnen die analysierten Big 8 in ihrer Marktentwicklung aus. Die stärksten Steigerungen bei den angebotenen Mietpreisen konnten in Berlin und Stuttgart beobachtet werden. In Berlin haben die mittleren Angebotsmieten im 1. Halbjahr 2020 im Jahresvergleich um + 6,6 Prozent auf 13,00 Euro/m²/Monat zugelegt. Damit hat sich die Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (+ 7,1 %) allerdings etwas abgeschwächt, bei Bestandsobjekten liegt sie mit einem Anstieg von + 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert noch deutlich darunter. „Wird die Preisentwicklung der Bestandsmieten um Veränderungen in der Zusammensetzung der Mietangebote bereinigt[1], dann zeigt sich, dass die positive Entwicklung hauptsächlich auf einen höheren Anteil besserer Mietangebote zurückgeführt werden kann“, erläutert Heidrich. Deutlich gestiegen sind demgegenüber die Neubaumieten, die sich im Vergleich zum Vorjahr um +14,8 Prozent auf 16,65 Euro/m²/Monat in den ersten sechs Monaten erhöht haben. Für den Gesamtmarkt ist im unteren Preissegment (die günstigsten 10 % aller Mietangebote) ein Rückgang von insgesamt 4,7 Prozent zu notieren. „Das ist ein deutlicher Effekt des Mietendeckels. Mietpreissteigerungen im Neubausegment, wo die Mietpreisgestaltung weniger Einschränkungen unterliegt, werden zur Kompensation gedeckelter Bestandsmieten genutzt. Wir sehen hier deutlich ein Auseinanderlaufen der Mieten“, so Heidrich. „Nicht zu vergessen“, ergänzt Heidrich, „dass die Wohnungsnachfrage in Berlin weiterhin hoch ist mit einem starken, wenngleich aktuell leicht rückläufigen Zuzug. Neben Leipzig (95) und Frankfurt (56) weist die Hauptstadt mit 49 neuen Wohnungen je 10.000 Einwohner auch den höchsten relativen Bedarf an zusätzlichen Wohnungen unter den Big-8-Städten auf.“

In Stuttgart liegen die angebotenen Mietpreise zwischen Januar und Ende Juni 2020 bei 15,40 Euro/m²/Monat und damit um + 5,8 Prozent über dem Vorjahreswert (bei einem Fünfjahresschnitt von + 5,8 %). Während die Mietpreissteigerungen in Berlin auf die Neubaumieten und einen hohen Nachfrageüberhang zurückzuführen sind, ist es in Stuttgart das niedrige Fertigstellungsniveau, das die Mietpreisentwicklung treibt. Mit 33 neuen Wohnungen auf 10.000 Einwohner weist Stuttgart neben Köln (25) unter den Big-8-Städten weiterhin das niedrigste relative Fertigstellungsniveau auf. Mit einem Rückgang von rund -20 Prozent ist die Zahl der Fertigstellungen in Stuttgart zuletzt auch noch einmal deutlich gesunken, 2019 lag sie bei 1.486 neuen Wohnungen. „Während in Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München die Zuwanderung auch in der besonders mobilen Gruppe der 18 bis 25-Jährigen zurück geht, die aufgrund geringerer Wohnflächennachfrage weniger preissensibel ist, erweist sie sich in der schwäbischen Metropole trotz deutlicher Preissteigerungen als relativ stabil. Auch deshalb haben sich hier die Mietpreise für kleinere Wohnungen (< 45 m²) besonders stark entwickeln können“, so Grimm. „Mit einem Anstieg von + 15,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert liegen diese im Mittel aktuell bei 22,00 Euro/m²/Monat. Zu der starken Mietpreissteigerung hat auch das Spitzensegment beigetragen, das sich mit einem Zuwachs von + 16,0 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert auf 25,00 Euro/m²/Monat deutlich über dem Fünfjahresmittel von +6,7 % bewegt.“

Der mit 2,8 Prozent geringste jährliche Zuwachs bei den angebotenen Mietpreisen (bei einem Fünfjahresschnitt von + 3,5 %) wurde in Hamburg verzeichnet. Das Mietniveau lag im 1. Halbjahr 2020 damit bei 13,00 Euro/m²/Monat. „Insbesondere die Neubaumieten verzeichneten mit + 2,1 Prozent nur eine leichte Steigerung und bewegen sich damit sogar unter dem ohnehin relativ niedrigen Fünfjahresschnitt von 1,8 Prozent. „Dies ist vor allem eine Folge des hohen Neubauniveaus in der Hansestadt. Denn Hamburg gehört nicht nur zu den Big-8-Städten mit einer hohen Fertigstellungszahl je 10.000 Einwohner (62), sondern weist aufgrund des beständig hohen Niveaus der vergangenen Jahre auch das beste Verhältnis von aktueller Fertigstellungszahl zu prognostiziertem zusätzlichen Bedarf auf“, so Heidrich.

Mit rund 62 neuen Wohnungen je 10.000 Einwohner konnte 2019 nur Frankfurt eine höhere relative Fertigstellungszahl aufweisen, wo mit einem Anstieg von + 23 Prozent auf rund 4.230 neue Wohnungen die Zahl der Fertigstellungen noch einmal deutlich gesteigert wurde. Mit einem Mietpreisniveau von 15,70 Euro/m²/Monat in den ersten sechs Monaten 2020 hat der Mietpreis im Vorjahresvergleich um + 4,3 Prozent zugelegt, leicht unter dem Fünfjahresschnitt (4,5 %). Getragen wurde diese Entwicklung vor allem durch einen deutlichen Anstieg der Spitzenmieten (+9,3 %) für den Gesamtmarkt, während etwa das Neubausegment eher eine gemäßigte Mietpreisentwicklung aufwies (+2,5 %).

Keine signifikanten Effekte durch Covid-19 – Spielraum für Mietpreissteigerungen mittelfristig begrenzt

Als Reaktion auf die Covid-19 Krise lassen sich zwar teilweise kurzfristige Rückgänge im Angebot, aber keine signifikanten Preiseffekte beobachten. „Im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien konnten bisher keine größeren Mietstundungen beobachtet werden. Ein Umstand, der auch darauf zurückzuführen ist, dass durch die zügige staatliche Hilfe zur Eindämmung der realwirtschaftlichen Folgen der Pandemie bislang auch stärkere Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt verhindert werden konnten“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Der vorsichtige Optimismus der Marktteilnehmer spiegele sich auch in der öffentlichen Debatte wider.

Prä-Covid-19-Themen, wie etwa die zunehmenden wohnungspolitischen Interventionen auf kommunaler und nationaler Ebene, hätten zunehmend die Krisendiskussionen verdrängt. Bei allem berechtigten Optimismus blieben für die mittlere Frist allerdings weiterhin realwirtschaftliche Risiken für den Wohninvestmentmarkt bestehen, da die eigentliche Bewährungsprobe für den Arbeitsmarkt mittelfristig noch ausstehe. Die Bundesagentur für Arbeit geht davon aus, dass die Zahl der Erwerbstätigen in der Jahresspitze um rund eine Million Personen zurückgehen und die Arbeitslosigkeit auf über drei Millionen Personen ansteigen könnte. „Dies könnte mittelfristig auch die Zahl der Mietausfälle erhöhen. Der konjunkturelle Einbruch dürfte zudem auch mit einem Rückgang der Einkommen einhergehen und damit den Spielraum für Mietpreissteigerungen zumindest auf mittlere Sicht eher begrenzen“, so Scheunemann.

Flächendeckend hohe Preisdynamik bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen

Auch auf dem Markt für Eigentumswohnungen konntensich im Laufe des 1. Halbjahres keine wesentlichen Effekte durch die Covid-19-Krise beobachten lassen. Im Gegenteil: die Kaufpreise haben sich sogar ein weiteres Mal verteuert. Mit einer mittleren Preissteigerung von + 9,3 Prozent lagen sie deutlich über dem Vorjahresanstieg (+ 6,7 %) und auch höher als der mittlere Fünfjahresschnitt (+ 8,3 %).

Im Vergleich zu den Mietpreisentwicklungen fallen die Unterschiede zwischen den analysierten acht Wohnungsmärkten allerdings geringer aus. Die Spanne reicht von +11,7 Prozent in Frankfurt (6.280 Euro/m²) bis + 7,6 Prozent in Düsseldorf (4.250 Euro/m²) und Stuttgart (4.800 Euro/m²). Damit lagen die Preisentwicklungen in Frankfurt und Düsseldorf über den jeweiligen Fünfjahresmitteln (+ 9,7 % bzw. + 6,7 %), während die Preisentwicklung in Stuttgart im Vergleich zur mittleren Fünfjahresentwicklung (+ 8,5 %) schwächer geworden ist. „Dieser anhaltende und flächendeckende Trend in der Kaufpreisentwicklung lässt sich vor allem darauf zurückführen, dass Eigentumswohnungen angesichts günstiger Finanzierungskonditionen und gestiegener Renditespreads zu Alternativinvestments sowohl für Selbstnutzer als auch als Investmentanlage weiterhin vergleichsweise günstig bleiben“, so Grimm.Grimm weiter: „Hinzu kommt, dass die Verschuldung der privaten Haushalte in Deutschland im Zehnjahresvergleich nach wie vor ein relativ niedriges Niveau aufweist, auch wenn zuletzt ein leichter Anstieg zu beobachten war. Die günstigen Finanzierungsbedingungen und geringen Kapitalkosten führen dazu, dass sich die gestiegenen Preise für Wohnimmobilien nicht in einer deutlichen Verschlechterung der Erschwinglichkeit von Wohneigentum niederschlägt.“ „Allerdings“, so Grimm weiter, „darf nicht übersehen werden, dass die gestiegenen Preise auch zu höheren Eigenkapitalanteilen und Kaufnebenkosten führen. Das wiederum erschwert zunehmend den Zugang zum Erwerb von Wohnimmobilien“. Dies habe auch Folgen für die Big 8: während die prozentualen Kaufpreisentwicklungen relativ ähnlich aussehen, liegen bei den absoluten Kaufpreisniveaus weiterhin große Unterschiede vor.

Mit einem Anstieg in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres von + 9,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr liegen die mittleren Kaufpreise in München, der teuersten der Big-8-Städte, im 1. Halbjahr 2020 bei 8.390 Euro/m². Am anderen Ende befindet sich nach wie vor Leipzig mit Preisen im Mittel von 2.370 Euro/m². „Während München durch eine hohe Marktreife gekennzeichnet ist, durchläuft Leipzig einen Aufholprozess mit einer erhöhten Dynamik“, so Grimm. Mit einem Fünfjahresschnitt von + 11,1 Prozent weist Leipzig denn auch für diesen Zeitraum den unter den Big 8 höchsten Wert bei der Preisentwicklung auf. Zwischen Januar und Ende Juni des laufenden Jahres hat sich diese aber leicht abgeschwächt (+ 10,2 %).

Berlin zeigt zwischen Januar und Ende Juni 2020 einen Zuwachs der Kaufpreise von + 9,0 Prozent auf ein mittleres Kaufpreisniveau von 4.840 Euro/m². Damit wurde auch die Preisdynamik in der Bundeshauptstadt zuletzt etwas abgedämpft (2015-2019: + 9,9 %). Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen sogar um – 2,5 Prozent zurückgegangen. „Diese Entwicklung ist allerdings nicht Gegenstand einer tatsächlichen Marktentwicklung, sondern lässt sich vollständig auf eine Veränderung in den Angeboten zurückführen. Dies gilt insbesondere für den Wohnungsneubau, der sich aufgrund von Flächenknappheit vermehrt in die Peripherie verschiebt“, so Heidrich.

Hamburgs Kaufpreise für Eigentumswohnungen zeigen einen gegenteiligen Trend. Mit einem Anstieg von + 11,4 Prozent haben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stark zugelegt – im Mittel auf 5.170 Euro/m². Einen großen Anteil an dieser Entwicklung hatten die Kaufpreise für Neubau (6.140 Euro/m²), die sich mit einem Plus von 17,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr deutlich über der mittleren Fünfjahresentwicklung von + 5,0 Prozent bewegen. „Dieser Anstieg fiel aber deshalb so stark aus, weil der Anteil besonders hochwertiger Eigentumswohnungen in guten Lagen gestiegen war. Anders als andere Städte hat Hamburg das Potential, innerstädtische Areale durch Konversion für Wohnen umzuwidmen. Dies wurde zuletzt wieder deutlich, als gut die Hälfte der Baugenehmigungen auf die Bezirke Altona und HafenCity entfallen ist“, erläutert Heidrich.

Was Covid-19 bewirken könnte

Eine mögliche sich weiter etablierende Zunahme von Remote-Working könnte existierenden Markttrends, wie der rückläufigen Zuwanderung in die Großstädte, einen weiteren Schub versetzen. Das durch Covid-19 stark veränderte Arbeitsverhalten mit vermehrter Inanspruchnahme von Home-Office verringert zum Beispiel die Pendelkosten durch weniger Fahrten zur Arbeit. Darüber hinaus wird das Einzugsgebiet eines regionalen Arbeitsmarktes erweitert, so dass sich in Wohnungsmärkten mit hohem Preisgefälle und niedriger Erschwinglichkeit die Nachfrage vermehrt in umliegende Areale ausdehnen könnte“, so Scheunemann.[2] Durch die potenzielle Ausdehnung der Wohnungsnachfrage auf das Umland würden die identifizierten Kernstädte aber keinesfalls an Attraktivität verlieren. Urbanes Wohnen bleibe für viele Menschen nach wie vor die bevorzugte Wohnform. Verschiebungen in der Nachfrage könnten allerdings gerade dort, wo der Markt sehr angespannt ist, dämpfend auf die Preise wirken. Und Sebastian Grimm zusammenfassend: „In den Big-8-Städten gibt es nach wie vor eine hohe Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Die größte Lücke zwischen zukünftigen Bedarf und aktuellem Fertigstellungsniveau sehen wir gegenwärtig an den Wohnungsmärkten in Köln, Stuttgart sowie auch für Leipzig, die in Zukunft ihren zusätzlichen Bedarf vermehrt über eine Angebotsausweitung decken müssen. Die Städte Hamburg und Düsseldorf weisen hingegen die besten Verhältnisse hinsichtlich dieser beiden Faktoren auf.

Mögliche Unterschiede in den wirtschaftlichen Auswirkungen durch die Covid-19-Pandemie zwischen den europäischen Ländern, wie es bereits auf dem Höhepunkt der Eurokrise der Fall war, könnten auch die Wanderungsbewegungen innerhalb der Europäischen Union und auch die Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Großstädten wieder verstärken. Wohin die Reise letztlich geht, hängt stark von den konjunkturellen Entwicklungen ab und das ist derzeit noch völlig offen. Für die Entwicklung der Kaufpreise sind diese Entwicklungen allerdings weit weniger bedeutsam als für die Mietpreise. Während die Mieten hauptsächlich von realwirtschaftlichen und lokalen Faktoren bestimmt werden, ist das Finanzierungs- und Finanzmarktumfeld ein wichtiger Einflussfaktor für die Kaufpreise. Angesichts der ultraexpansiven Ausrichtung der Europäischen Zentralbank und des Wettbewerbsdrucks von Investoren im Niedrigzinsumfeld verlieren realwirtschaftliche Aspekte bei der Nachfrage nach Sachwerten auch für private Haushalte zunehmend an Bedeutung.“

[1] Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustände und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet.

[2] Die dazugehörige JLL-Studie „Veränderte Arbeitswelt“ können Sie herunterladen unter http://ots.de/4F8wWk

*Anmerkungen

Es werden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von empirica systeme ausgewertet, die sich durch eine besonders breite Marktabdeckung auszeichnen. Dabei analysiert JLL alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarktes und stellt diese als Median-Werte dar. Betrachtet werden die jeweiligen 12-Monats-Zeiträume. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.

Aussender: Dorothea Koch. Jones Lang LaSalle SE (JLL)
Redaktion: Torben Gösch