Berlin (DAV). Ab 2015 soll die Miete für Altbauwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Ausgenommen von dieser Mietpreisbremse sollen Neubauten sein, die ab dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung.
Die jetzt uneingeschränkte Ausnahme für Neubauten ist ein Kernstück des heute veröffentlichten Regierungsentwurfs. Doch der Deutsche Anwaltverein (DAV) warnt vor unzähligen, absehbaren Rechtsstreitigkeiten. Er fordert, klare Vorgaben für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu schaffen. Unbestimmte Begriffe wie „umfassende Modernisierung“ müssen besser konkretisiert werden. Für die ebenfalls geregelte Maklercourtage schlägt der DAV eine Teilung zwischen Vermieter und Mieter vor.
„Die praktische Durchführung der Mietpreisbremse wird zahlreiche unnötige Rechtsstreitigkeiten hervorrufen, wenn in den Gesetzentwurf nicht noch notwendige Klarstellungen aufgenommen werden“, warnt Rechtsanwalt Michael Drasdo, Vorsitzender des Mietrechtsausschusses des Deutschen Anwaltvereins.
Zur Vermeidung zahlreicher Rechtsstreitigkeiten fordert der DAV mit Blick auf die Mietpreisbremse vor allem:
– Klare Vorgaben, mit welchen Kriterien die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden soll. Bisher zieht jede Gemeinde völlig unterschiedliche Kriterien für ihre (qualifizierten) Mietspiegel heran; teils gibt es gar keine Mietspiegel. Wenn die ortsübliche Miete anhand des dortigen qualifizierten Mietspiegels ermittelt werden soll, bedarf es weiter einer einheitlichen Verordnung, wie solche qualifizierten Mietspiegel erstellt werden. Dies geschieht bisher nach unterschiedlichen Kriterien. Dabei müsste auch geklärt werden, was bei Flächenabweichungen gelten soll.
– Zur Vermeidung unnötiger Verfahren sollte der unbestimmte Begriff der „umfassenden Modernisierung“ mit Mindestvoraussetzungen definiert werden. Ausweislich der Begründung des heute veröffentlichten Regierungsentwurfs soll Richtschnur sein, dass eine umfassende Modernisierung vorliegt, wenn sie etwa ein Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung koste. Aber auch diese Vorgabe ist zu ungenau, um Rechtssicherheit zu bringen.
– Ferner fordert der DAV eine einheitliche gerichtliche Überprüfungsmöglichkeit, damit Mieter und Vermieter die Gültigkeit der Verordnung, mit welcher ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt wird, unmittelbar gerichtlich überprüfen lassen können – etwa in Art eines diesbezüglichen und hierauf auch beschränkten Normenkontrollverfahrens vor dem Oberlandesgericht.
Bei dem Bestellerprinzip hinsichtlich der Maklerbeauftragung sieht der DAV erhebliche Probleme in der Praxis, das gesetzgeberische Ziel überhaupt zu erreichen.
Wenn alles planmäßig verläuft, werden die heute beschlossenen Regelungen zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Dann erhalten die Länder bis einschließlich 2020 die Möglichkeit, per Rechtsverordnung die Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Diese Rechtsverordnungen bleiben danach – über das Jahr 2020 hinaus – bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist, also maximal fünf Jahre, wirksam. Nach Ablauf dieser fünf Jahre kommt laut Gesetzesbegründung eine erneute Ausweisung oder Verlängerung nicht mehr in Betracht.
Aussender: Deutscher Anwaltverein
Kontakt: RA Swen Walentowski
Redaktion: Torben Gösch